Parecia que se estava perante uma galinha dos ovos de ouro, mas afinal saiu um garnisé depenado. Depois de ter sido anunciada como praticamente certa, a venda do edifício-sede da Impresa, em Paço de Arcos, ao fundo BPI Imofomento foi cancelada, de acordo com um comunicado transmitido à Comissão doMercado de Valores Mobiliários. O grupo de media, dono da SIC e do Expresso, informou o mercado de que não chegou a acordo com o comprador, pondo termo a uma operação envolta em contornos peculiares — e, para muitos investidores, potencialmente lesivos.
A transacção, com um valor total de 37 milhões de euros, permitiria à Impresa obter um novo balão de oxigénio financeiro, aliviando temporariamente o peso da dívida, mas à custa de encargos futuros crescentes. Mais do que um simples negócio imobiliário, o caso tornou-se um compêndio de “engenharia financeira” num grupo de comunicação social em acelerado declínio.
Embora o comunicado na CMVM não identifique os motivos do recuo, o PÁGINA UM sabe que o valor que estava a ser acordado acabou por ser considerado excessivo e que as ligações entre o BPI e a Impresa estariam a afectar a credibilidade do fundo imobiliário, que vive sobretudo da confiança dos investidores. Recorde-se que Pedro Barreto, que foi administrador do Banco BPI até 2024, é o actual vice-presidente da Impresa.
Mas esta não foi a única má notícia transmitida hoje pelo grupo que detém a SIC e o Expresso. Também as contas do primeiro trimestre de 2025 foram divulgadas, apresentando um prejuízo de 5,1 milhões de euros. Apesar de pequenas oscilações nas receitas e custos, as receitas operacionais diminuíram face ao ano passado, embora tenham permanecido em terreno positivo. O ‘problema’, que começa a ser crónico e insustentável para o grupo fundado por Pinto Balsemão, reside na elevada dívida: só em custos de financiamento, a Impresa gastou seis milhões de euros nos primeiros meses deste ano, o que explica o prejuízo do trimestre. A situação ainda piorará mais no próximo semestre, porque só o nível de endividamento remunerado subiu 3,8%, face a Junho do ano passado, para os 148,2 milhões de euros.
Com um prejuízo recorde de 66,2 milhões de euros em 2024 e um passivo global de 250 milhões — dos quais 150 milhões são empréstimos bancários —, a Impresa vive sob o peso de juros que ultrapassam um milhão de euros por mês. O seu negócio principal — a comunicação social — não tem sustentado a estrutura financeira do grupo. Mas foi no imobiliário que tentou encontrar um inesperado maná: o edifício-sede, construído de raiz para alojar os canais da SIC e a redacção do Expresso, converteu-se numa fonte de lucros improváveis, através de três transacções consecutivas, num vaivém de vendas e recompras.
O primeiro capítulo desta história começou em 2018, quando a Impresa vendeu o edifício ao Novo Banco por 24,2 milhões de euros, ficando com o direito de arrendamento por dez anos e opção de recompra. A operação, feita quando António Ramalho presidia ao banco e este recebia injecções do Fundo de Resolução, contrariava o suposto esforço de desinvestimento em activos imobiliários da banca. O edifício, concebido à medida das operações da Impresa, pouco valor teria fora do grupo. Ainda assim, o Novo Banco avançou com a compra.
Cinco anos depois, em Dezembro de 2022, a Impresa recompra o edifício por apenas 19,6 milhões de euros, ou seja, menos 4,6 milhões do que o preço da venda inicial. A operação foi discreta e nunca comunicada ao mercado. Beneficiando das rendas entretanto pagas e de possíveis vantagens fiscais — como a contabilização das rendas como despesas e a manutenção do imóvel como activo sujeito a depreciação —, o grupo de Balsemão saiu largamente beneficiado. Mais: a recompra foi financiada pelo próprio Novo Banco, que assim sustentou financeiramente uma operação contra os seus próprios interesses. E a CMVM, notificada de anteriores transacções, manteve-se silenciosa.
O último episódio, agora gorado, previa a venda do mesmo edifício ao fundo BPI Imofomento – Fundo de Investimento Imobiliário Aberto, por 37 milhões de euros. O fundo pertence à BPI Gestão de Activos, liderada por Jorge Teixeira, e é gerido pelo grupo BPI, controlado desde 2016 pelo catalão Caixabank. A ligação adquiria contornos delicados quando se sabe que o actual vice-presidente da Impresa, Pedro Barreto, foi administrador do BPI até 2024.
Com um património avaliado em mais de 800 milhões de euros, o fundo BPI Imofomento detém activos como o Centro Comercial Vasco da Gama e investe sobretudo em imóveis comerciais em Lisboa e no Porto. O edifício da Impresa, representando menos de 5% da carteira do fundo, não é dos mais atractivos em termos de liquidez. Sendo construído à medida da Impresa, dificilmente servirá outro inquilino — o que, para os subscritores do fundo, pode configurar um risco relevante. O próprio fundo assume que “não garante rendimentos” e destina-se a investidores dispostos a “assumir perdas de capital” e a “imobilizar poupanças por um período mínimo recomendado de cinco anos”.
Se o negócio tivesse avançado, o grupo Impresa amortizaria os 14,9 milhões de euros em dívida ao Novo Banco e ficaria com 22,1 milhões líquidos, dos quais 10,1 milhões entrariam de imediato e 12 milhões seriam pagos num prazo de até dois anos. A transacção permitiria à Impresa repetir, em menos de três anos, uma operação de valorização relâmpago: comprar por 19,6 milhões e revender por 37 milhões, gerando um ganho de 17,4 milhões de euros. Somando aos cerca de cinco milhões obtidos com a primeira venda ao Novo Banco, o negócio do edifício-sede já teria rendido ao grupo Balsemão 22 milhões de euros.
Em contrapartida, a Impresa tornar-se-ia arrendatária de um imóvel que já foi seu — e que desenhou para si — pagando rendas que, para garantir uma rentabilidade entre 3% e 4% ao fundo do BPI, teriam de variar entre 1,11 milhões e 1,48 milhões de euros anuais. Ou seja, entre 92.500 e 123.300 euros por mês. Um encargo fixo que, numa estrutura já deficitária, representa um fardo adicional.
A origem desta terceira venda falhada remonta às contas de 2024 da Impresa, em que o grupo admitiu recorrer à operação de “venda e subsequente arrendamento” como forma de libertar liquidez. Esta antecipação parecia confirmar-se no comunicado enviado à CMVM a 20 de Junho último. Mas algo correu mal nas semanas seguintes. E, esta quarta-feira, a galinha dos ovos de ouro saiu pela porta dos fundos.
Para os investidores do fundo do BPI, a notícia pode ser recebida como um alívio. O imóvel, embora oferecesse rendas regulares, carregava riscos evidentes de liquidez e adequação ao mercado. Para a Impresa, trata-se de uma oportunidade perdida de encaixe imediato e redução de dívida — mas também da manutenção de um activo simbólico. Com um passivo de 250 milhões, uma actividade em declínio e uma marca cada vez menos relevante, o grupo de Balsemão volta ao ponto de partida, que é financeiramente desastroso.